Fragen / Antworten Verkäufer

Der Wert Ihrer Immobilie hängt von sehr vielen Faktoren ab, wie z.B. Baujahr, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Grundstücksfläche, Lage sowie der aktuellen Situation am lokalen Immobilienmarkt und kann daher nicht pauschal ermittelt werden.

Lesen Sie hierzu auch unsere Ratgeber “Immobilienbewertung” oder “Der richtige Verkaufspreis für Ihr Haus”

Gerne erstellen wir für Ihre Immobilie eine individuelle Bewertung.

Ja, seit dem 01.05.2015 ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie bis auf die wenigen am Schluss aufgeführten Ausnahmen gesetzlich vorgeschrieben.

Bußgeld bis zu 15.000,- € droht!

Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien ebenfalls betroffen. Werte des Energieausweises müssen in der Werbung aufgeführt werden, wenn Sie einen Ausweis haben. § 16 a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben in Anzeigen nur bei Vorliegen eines Energieausweises. Wörtlich: „und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor“. Deshalb kann man davon ausgehen, dass fehlende Angaben in der Anzeige nicht abmahnbar sind wenn der Energieausweis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt. Hilfreich ist die Werbung mit dem Zusatz, dass der Ausweis “nicht vorliegt”.

Von der Energieausweispflicht befreit sind nur:

• Baudenkmäler oder Gebäude innerhalb von Ensemble- oder denkmalgeschützten Bereichen
• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50m²
• Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden (weniger als 4 Monate oder unter 25 % einer ganzjährigen Nutzung) wie etwa Ferienhäuser

Lesen Sie hierzu auch unbedingt den Ratgeber “Energieausweis:

Pflichten für Immobilienverkäufer“

Ein professioneller und seriöser Immobilienmakler kennt den lokalen Immobilienmarkt genau. Er ist in der Lage, einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, der Ihrer Immobilie auch gerecht wird. Ein falscher Preis zu hoch angesetzt führt meist zu Verlusten für den Eigentümer. Bei einem zu niedrigen Preis ist der Verlust beim Verkauf Ihrer Immobilie sogar garantiert.

Der Verkauf einer Immobilie ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden. Vielen Eigentümern fehlt einfach die Zeit, um sich dieser Aufgabe mit dem benötigten Fachwissen angemessen zu widmen.

Lesen sie hierzu auch den Ratgeber “Deshalb sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen“.

Informieren Sie sich doch einfach über unseren Verkaufsservice für Immobilien.

Die Höhe der Maklerprovision, auch Courtage genannt ist je nach Bundesland unterschiedlich und nicht gesetzlich geregelt. Die Provision für den Verkäufer und Käufer der Immobilie beträgt im Bundesland Saarland historisch gewachsen in der Regel jeweils 3,57 % inkl. MwSt. des notariell beurkundeten Kaufpreis.

In einem Exposé werden alle wesentlichen Merkmale des Verkaufsobjekts zusammengefasst. Es informiert die Interessenten zudem über die Immobilie, dessen Lage. Ausstattung , Nutzungskonzept und Energiewerte. Ein gutes Exposé folgt dabei einer Dramaturgie. Welcher? – Nun, das bleibt unser Geheimnis.

Wir von Immobilien-Jost erstellen Exposés, die auch für den Dialog mit Banken geeignet sind. Beim Finanzierungsgespräch mit Geldinstituten muss in der Regel ein aussagekräftiges Exposé vorgelegt werden, das zusätzlich zu den anderen benötigten Unterlagen als Grundlage herangezogen wird.

Wurde der potentielle Käufer gefunden und die Finanzierung sichergestellt, dann ist es an der Zeit, den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen.

Da der Käufer einer Immobilie das Notar-Wahlrecht hat (“Wer zahlt, bestimmt”) kann dieser den Notar beauftragen. Im Rahmen unseres Verkaufsservice bieten wir den Käufern hierbei unsere Unterstützung an, und übermitteln an den ausführenden Notar die vom Käufer und Eigentümer benötigten Informationen. Zusätzlich stimmen wir, nach den evtl. vorliegenden Fristen mit dem Notar einen für alle Parteien passenden Termin für die Beurkundung ab.

Die Kostenhöhe richtet sich beim Verkauf einer Immobilie nach dem Wert der Immobilie und der individuellen Verkaufssituation.

Folgende Kosten können auf Sie zukommen:

Kosten für den Energieausweis:

Dieser ist beim Verkauf einer Immobilie seit dem 01.05.2014 Pflicht. Die Kosten liegen je nach der benötigten Art des Energieausweises zwischen ca. 25,- € und 500,-€. Mehr zum Thema Energieausweis erfahren Sie in unserem Ratgeber “Energieausweis: Pflichten für Immobilienverkäufer“.

Notargebühren:

Für die Löschung von Rechten Dritter berechnet der Notar z.B. bei einem Geschäftswert von 300.000,- € ca. 250,- €.

(Bitte setzen Sie sich bezüglich der genauen Gebühren mit Ihrem Notar in Verbindung)

ggf. Wertgutachten

Wenn sie den exakten Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf ermitteln lassen wollen, wird ein Immobilien-Sachverständiger hierfür z.B. bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 300.000,- € ca. 1.700,- € berechnen.

ggf. Maklercourtage:

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, beträgt die Courtage (Provision) im Saarland historisch gewachsen in der Regel 3,57 % des beurkundeten Verkaufspreises der Immobilie.

Spekulationssteuer:

Veräußern Sie ein Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung und haben das Haus nicht mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Die daraus entstanden Einnahmen müssen Sie dann versteuern. Die Höhe der Steuer bemisst sich am persönlichen Steuersatz. (Bitte wenden Sie sich hierzu an den Steuerberater Ihres Vertrauens)

ggf. Vorfälligkeitsentschädigung:

Wenn das Darlehen für die Immobilie die Sie verkaufen wollen noch keine 10 Jahre läuft, kann Ihr Finanzierungspartner bei der Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern, denn ein Darlehensvertrag ist erst nach diesem Zeitraum unter Einhaltung der Kündigungsfristen für Sie ohne Kosten kündbar.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind verschiedene Faktoren entscheidend. So spielt die Restschuld, die Höhe der vereinbarten Zinsen, der Zinssatz und die verbleibende Darlehenszeit eine große Rolle.

Für die Berechnung gibt es zwei Berechnungsmethoden. Bei der günstigeren Aktiv-Passiv-Methode werden z.B. die fehlenden Zahlungen bei der vorzeitige Ablösung erfasst. Der Schaden für den Kreditgeber zeigt sich in der Differenz aus dem vorzeitig zurückgezahlten Kapital und dem Betrag, der regulär am Ende der Laufzeit des Kredits an den Kreditgeber geflossen wäre. Desweiteren darf eine Bearbeitungsgebühr verlangt werden, so dass die vorzeitige Ablösung des Darlehens recht teuer werden kann. Bauspardarlehen sind hiervon ausgenommen und können jederzeit ohne Kosten gekündigt werden.(Bitte setzen Sie sich diesbezüglich unbedingt vor dem Verkauf Ihres Hauses mit Ihrem Finanzierungspartner/n in Verbindung)

ggf. Gewerbesteuer (Drei-Objekts-Grenze)

Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf, oder der Modernisierung verkauft haben, kann die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze dazu führen, das die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen und somit steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG entstehen. Der Gewerbesteuerhebesatz wird von den Kommunen festgelegt.

(Befragen Sie hierzu bitte Ihren Steuerberater.)

Tipp: Beachten Sie auch unseren Ratgeber “Hausverkauf Kosten“.

Sollten wir von Immobilien-Jost wider Erwarten keinen Käufer für Ihre Immobilie finden, ist dies unser finanzielles Risiko. Denn wir arbeiten ausschließlich erfolgsabhängig. Wenn wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags veräußern, fallen keine Aufwandsentschädigungen oder sonstige Kosten für Sie an.

Dies ist ein weiterer Grund, warum wir uns immer zu 100% für Sie und den Verkauf Ihres Hauses einsetzen.

Bei der Aufnahme Ihrer Immobilie gehen wir mit Ihnen gemeinsam die Liste der benötigten Unterlagen durch, die für Käufer sowie das finanzierende Kreditinstitut notwendig sind. Sollten evtl. Unterlagen nicht auffindbar sein, sind wir Ihnen bei der Besorgung gerne behilflich.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach der Freigabe des Notars an den Käufer übergeben, müssen Sie alle Schlüssel, den Energieausweis sowie die Objekt- und Versicherungsunterlagen an den neuen Besitzer aushändigen. In dem mit dem Käufer gemeinsam erstellten Übergabeprotokoll müssen alle Zählerstände wie z.B. Strom, Wasser und Gas festgehalten werden.

Unser Tipp:

Informieren Sie die Energieversorger umgehend schriftlich über den Besitzübergang und die erfassten Zählerstände.

In den meisten Fällen ist der Verkauf einer privaten Wohn-Immobilie steuerfrei. Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt nur an, wenn keine der nachfolgenden Vorraussetzungen erfüllt wird:

die Immobilie wurde ausschließlich vom Eigentümer genutzt die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Kalenderjahren vom Eigentümer selbst bewohnt zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung liegen mindestens 10 Jahre

Sollten Sie jedoch mehr als drei Immobilien in fünf Jahren erwerben bzw. erstellen und verkaufen, wird die sogenannte “Drei-Objektsgrenze” überschritten und der Verkauf der Immobilien fällt steuerlich unter den gewerblichen Grundstückshandel.

(Von dieser Regelung kann das Finanzamt aber abweichen, wenn bereits beim Kauf eine Veräußerungsabsicht vorlag.)

Die hier gegebene Antwort soll Sie lediglich auf eine evtl. Steuerproblematik aufmerksam machen. Befragen Sie zu allen genannten Punkten auch unbedingt Ihren Steuerberater.

In unserem Ratgeber “Hausverkauf Steuern – Das sollten Sie wissen!” wird das Thema Steuern noch ausführlicher behandelt.