Das sollten Sie beim Wohnungsverkauf unbedingt beachten!
Wenn Sie sich für einen Wohnungsverkauf entschieden haben, muss Ihnen bewusst sein, dass Sie den Verkauf Ihrer Wohnung nicht ohne Weiteres alleine entscheiden können.
Grundsätzlich ist zwar das Sondereigentum (die Wohnung) frei veräußerbar, aber wenn nach § 12 Abs. 1 WoEigG (Wohneigentumsgesetz) als Inhalt des Sondereigentums vereinbart worden ist, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten benötigt, kann Ihnen im schlimmsten Fall der Wohnungsverkauf untersagt werden. (Die Willkür ist dabei allerdings ausgeschlossen.)
Wenn das mit der WEG geklärt ist, sollten Sie folgende Unterlagen organisieren, denn diese beeinflussen maßgeblich die Höhe des Marktwertes Ihrer Wohnung.
Für den Wohnungsverkauf und die Wertermittlung benötigte Unterlagen.
- Hausgeldabrechnung (Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Kalenderjahres und Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen)
- Aktueller Wirtschaftsplan (Vorauskalkulation für das Kalenderjahr der Kosten und Einnahmen und die Anspruchsgrundlage für die Höhe des Hausgelds)
- Teilungserklärung (Regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer / Verteilungsschlüssel der Kosten)
- Eigentümerversammlungsprotokolle (mind. die letzten drei / evtl. Kosten durch geplante Instandhaltungsmaßnahmen)
- Beschlusssammlung: alle Beschlüsse nach dem 01.07.2007 (Wichtig, denn nach § 16 Abs. 3 WEG kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss ein abweichender Verteilerschlüssel für die Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sowie für die Verwaltungskosten vereinbart worden sein.)
- Grundriss (mit m² Angabe)
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate / Lasten und Beschränkungen können den Wert mindern)
- Letzter Grundsteuerbescheid
- Energieausweis (ist Pflicht beim Verkauf der Wohnung, mehr dazu im Ratgeber Energieausweis)
- ggf. Mietvertrag (Miethöhe für die Renditeberechnung)
Verkaufspreis für die Wohnung festlegen
Nur wenn alle wertbeeinflussenden Faktoren im Rahmen der Unterlagenauswertung aufgenommen wurden, kann der Verkaufspreis (Marktwert) für Ihre Wohnung richtig ermittelt werden. Hierzu wird das Erscheinungsbild der Immobilie innen wie außen bewertet, notwendige Reparaturkosten und Nutzungsdauer z.B. der Badezimmer Ausstattung, die Fußböden in der Wohnung und der Zustand der Einbauküche fließen unter zur Hilfenahme von mehreren möglichen Wertermittlungsverfahren in die Marktwertermittlung ein.
Käuferzielgruppe beim Wohnungsverkauf berücksichtigen
Nachdem der Preis für den Wohnungsverkauf ermittelt wurde, sollten Sie die richtige Käuferzielgruppe definieren, denn diese potentiellen Käufer wollen Sie ja auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Dazu müssen Sie zum einen die Zielgruppen kennen und zum anderen die Wünsche bzw. die Ansprüche dieser Zielgruppen berücksichtigen:
- Singles benötigen wenige Zimmer mit einem großzügigen Grundriss, suchen funktionale Wohnungen, möchten zentral wohnen, Balkon oder Terrasse sind nicht zwingend erforderlich
- Paare ohne Kinder benötigen mehr Zimmer, wünschen eine große offene Küche, Balkon oder Terrasse sind Pflicht, suchen ruhiges Umfeld
- Paare mit Kindern benötigen ebenfalls mehr Zimmer, wünschen eine große geschlossene Küche, benötigen gute Verkehrsanbindung, Kindergärten und Schulen sollten gut erreichbar sein
- Senioren suchen Wohnung mit Komfort, gute Nachbarschaft, kochen selten wollen aber trotzdem eine kleine geschlossene Küche, verzichten für eine bodengleiche Dusche gerne auch auf eine Badewanne
- Studenten suchen bezahlbare Wohnungen in der Nähe der Uni, gute Verkehrsanbindung durch öffentlichen Nahverkehr
- Kapitalanleger sind renditeorientiert und suchen die Wohnung für den zukünftigen langfristigen Mieter,
Sollte die Wohnung zum Zeitpunkt des geplanten Wohnungsverkaufs vermietet sein, müssen Sie Ihre Vermarktungsstrategie auch auf die Zielgruppe der Kapitalanleger ausrichten und deren Interessen durch eine Renditeberechnung bedienen.
Die Vermarktung der Wohnung
Jetzt liegt es an Ihnen, für den Verkauf die Vorzüge Ihrer Wohnung im Exposé, im Inserat oder in den einschlägigen Immobilienportalen mit der zu Ihrer Wohnung passenden zielgruppenorientierten Objektbeschreibung heraus zu arbeiten. Je besser Ihnen das gelingt, umso leichter und sicherer werden Sie Ihre Wohnung zu einem guten Preis verkaufen können.
Oder Sie lehnen sich zurück, und überlassen uns als Experten den Wohnungsverkauf.