Erbengemeinschaft – Das geerbte Haus – die Optionen der Miterben

Bei der Vermietung des geerbten Hauses haften alle Miterben gesamtschuldnerisch, dass heißt, sie müssen im Verhältnis ihrer Erbquoten die Kosten für die Verwaltung oder die Instandhaltung des Hauses tragen. Natürlich stehen jedem in der Erbengemeinschaft auch die Mieteinnahmen anteilig zu, jedoch fallen diese zunächst in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft und werden nur auf Verlangen eines Miterben frühestens nach Ablauf eines Jahres unter den Erben verteilt. Dadurch kann das vermietete Haus zu einer kostspieligen Belastung werden, in die ein Jahr investiert werden muss, bevor ein finanzieller Nutzen für den einzelnen Miterben entsteht.

Um dies zu vermeiden, haben die Mitglieder der Erbengemeinschaft die Möglichkeit einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) abzuschließen. Dadurch wird die Erbengemeinschaft geschäftsfähig und kann zum einen als juristische Person Verträge abschließen und zum anderen im GbR-Vertrag regeln, dass die Mieteinnahmen anhand z.B. der Erbanteile monatlich an die Miterben verteilt werden.

Häufig wird ein Haus zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits von einem der Miterben bewohnt, in vielen Fällen ist dies der Ehegatte oder ein Kind des Erblassers. Durch diesen Umstand werden die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft erst einmal von der ihnen faktisch zustehenden Nutzung des Hauses ausgeschlossen. In so einem Fall kann der Miterbe, der das Haus bewohnt, vorausgesetzt alle übrigen Miterben stimmen dem zu, den Miterben Ihren Anteil am geerbten Haus ausbezahlen, oder eine Nutzungsentschädigung (meist in Form einer Miete) an die Mitglieder der Erbengemeinschaft entrichten. Kommt es zu keiner Einigung unter den Erben, bleibt ihnen als weitere Option die Auseinandersetzungsklage die zur Teilungsversteigerung des geerbten Hauses führt.

Soll das gemeinsam geerbte Haus verkauft werden, müssen alle Miterben dem Verkauf des Hauses zustimmen. Wenn nur ein Erbe, unabhängig davon wie hoch seine Erbquote ist, dem Verkauf nicht zustimmt, scheitert die geplante Verwertung des geerbten Hauses. In so einem Fall haben die Miterben die Möglichkeit diesen Miterben auszuzahlen.

Sprechen sich hingegen mehrere Miterben gegen einen Verkauf des Hauses aus, hat das einzelne Mitglied der Erbengemeinschaft auch das Recht seinen Erbteil am Haus an Dritte zu verkaufen.

In so einem Fall hat die Erbengemeinschaft ein zweimonatiges Vorkaufsrecht (§ 2034 Absatz 1 u. 2 BGB) auf den Anteil des Miterben – so kann die Erbengemeinschaft verhindern, dass ein Außenstehender Mitglied der Erbengemeinschaft wird.

Durch dieses Recht wird der Verkauf an einen Dritten wesentlich erschwert, den dieser muss damit rechnen, dass seine Kaufbemühungen immer dann vergebens sind, wenn die Miterben von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Über jedem Haus einer Erbengemeinschaft schwebt die dunkle Wolke der Teilungsversteigerung. Denn kommt es bei den Gemeinschaftsmitgliedern zum Streit, so dass eine einvernehmliche Einigung über die Auseinandersetzung nicht mehr möglich ist, kann grundsätzlich jeder Miterbe beim Amtsgericht mit der sogenannten Auseinandersetzungsklage die Versteigerung des Hauses verlangen. Allerdings ist die Zustimmung zur Teilungsversteigerung an zahlreiche Bedingungen geknüpft, so dass das Haus der Mitglieder nicht so leicht in bare Münze umgewandelt werden kann. Jedem Miterben sollte zudem bewusst sein dass ein einvernehmlicher Verkauf in der Regel einen wesentlich höheren Verkaufserlös bringt als die Versteigerung. Das Verfahren der Teilungsversteigerung ist zudem teuer und meist langwierig – oft erstreckt sich dieser Zeitraum über viele Monate. Ist die Teilungsversteigerung unausweichlich, wird durch diese auch gleichzeitig die Voraussetzung für die zwangsweise Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft geschaffen. Der erzielte Erlös aus der Versteigerung wird auch hier zunächst nicht unter den einzelnen Miterben aufgeteilt, sondern fällt zunächst in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Erst nach Abzug evtl. entstandener Nachlassverbindlichkeiten kommt es dann anhand der jeweiligen Erbquote zur Auszahlung.

Unsere Tipps:

Wenn Sie mit einer Erbengemeinschaft den Anteil eines Hauses erben, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über Ihre Rechte und Pflichten als Mitglied dieser Gemeinschaft verschaffen. Ist eine Auseinandersetzung (Auflösung) der Erbengemeinschaft in absehbarer Zukunft nicht möglich oder gewünscht, sollten die Mitglieder die Erbengemeinschaft evtl. in eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) umwandeln, denn das Gesellschaftsrecht bietet in der Regel vorteilhaftere Optionen als das Erbrecht. Um Probleme bei der Verwaltung oder beim Verkauf des Hauses zu vermeiden, ist es ratsam diese Aufgabe in die Hände eines außenstehenden Dritten zu übergeben.

Ziel einer jeden Erbengemeinschaft ist grundsätzlich deren Auflösung, die sogenannte Auseinandersetzung. Jeder Miterbe soll den auf ihn entfallenden Anteil am Haus erhalten. Gerade bei einem Haus empfiehlt es sich die Auseinandersetzung möglichst bald anzugehen. Ein Haus ist nicht so leicht zu verwalten wie z.B. Aktien oder Bargeld, deshalb besteht hier ein sehr hohes Konfliktpotential unter den Erben. Bedenken Sie auch, dass Mitglieder der Erbengemeinschaft versterben können, deren Erbteil ebenfalls weitervererbt wird und die ursprüngliche Erbengemeinschaft auf diesem Weg mit immer mehr und neuen Mitgliedern konfrontiert wird.