Mietspiegel einfach oder qualifiziert?
In vielen Gemeinden liegt weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel vor. Dieser Umstand erschwert das Mieterhöhungsverlangen für den Vermieter ungemein!
Der Mietpreis oder die Mietpreise werden ausgebremst. Denn die Mieterhöhung darf den Mietpreis, der anderen vergleichbaren Immobilien (gleiche Lage, Art, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung) in der Gemeinde, oder in einer vergleichbaren Gemeinde, der in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Es liegt hier am Vermieter zu beweisen, dass es vergleichbar vermietete Immobilien gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.
Der Vermieter muss dem Mieter nachvollziehbare Wege aufzeigen, damit dieser selbst prüfen kann ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Beweispflichtig ist hierbei der Vermieter, wobei er den endgültigen Beweis dafür erst bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter erbringen muss.
Mietspiegel – die grundsätzliche Definition
Ein Mietspiegel weist in einer Übersicht die ortsüblichen Mieten innerhalb eines Gemeindegebietes aus. Er soll Mieter vor zu hohen Mietpreisen schützen, und dient gleichzeitig als Anhaltspunkt für Vermieter für die Mietpreisgestaltung. In einem Mietspiegel werden Wohnungen der gleichen Art, Größe, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung verglichen und geben so dem Vermieter eine Grundlage für die angemessene maximale Miete. Der Vermieter kann aber nur dann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB).
Mietspiegel: einfach oder qualifiziert?
Einfacher Mietspiegel
(§ 558c BGB)
Die Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete ist dann ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB wenn er von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er kann für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden und soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Die Gemeinden sind laut § 558c BGB Absatz 4 bei vertretbarem Aufwand dazu angehalten, aber nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Daher liegt auch nicht für jede Gemeinde ein Mietspiegel vor!
Qualifizierter Mietspiegel
(§ 558d BGB)
Dieser wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt werden.
Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Allerdings gilt auch hier, dass die Gemeinden nur bei vertretbarem Aufwand dazu angehalten, aber nicht dazu verpflichtet sind, diesen zu erstellen.
(Befragen Sie hierzu den Rechtsanwalt ihres Vertrauens)