Ratgeber - Zuverlässige Mieter finden

Tipp 1: Vorbereitung auf die Mietersuche

Damit Sie auch den richtigen Mieter finden, sollten Sie die Antworten auf folgende Fragen kennen:

 

• Will ich die Immobilie dauerhaft oder zeitlich begrenzt vermieten?
• Welche Zielgruppe (Single, Familie oder Senior) passt in die Hausgemeinschaft?
• Wie viel Miete kann ich verlangen?

 

Denn diese Antworten geben Ihnen wichtige Anhaltspunkte für die Mieterauswahl, die Formulierung des Inserats und die Zielgruppe die Sie ansprechen sollten.

 

Wenn Sie die Wohnung nicht in absehbarer Zeit selbst oder für Familienangehörige nutzen möchten, keine Baumaßnahmen geplant sind und die Wohnung nicht als Ihre Dienstwohnung in Betracht kommt, steht einer langfristigen Vermietung nichts im Wege.

 

Jetzt gilt es anhand der Wohnungsgröße, der Wohnlage und der Hausgemeinschaft die Zielgruppe der passenden Mieter festzulegen. Wohnen z.B. in dem Mietshaus bereits viele junge Eltern mit ihren Kindern sollten Sie in Ihrem Inserat auch diesen Personenkreis ansprechen, denn junge Eltern stört Kinderlärm weniger als z.B. ein älteres Ehepaar.

 

Bei der Höhe der Miete sind Sie meist an gesetzliche Regelungen gebunden. Bei einer Neuvermietung darf in einigen Bundesländern in Städten mit “angespanntem Wohnungsmarkt” der Mietpreis maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sollten Sie von solchen Regelungen nicht betroffen sein, ist es ratsam sich am Zustand, der Lage, der Ausstattung des Mietobjekts und an den ortsüblichen Vergleichsmieten zu orientieren. Denn wird für eine Wohnung die Miete zu hoch angesetzt, verschrecken Sie seriöse Mietinteressenten und ziehen stattdessen Interessenten mit fragwürdigem finanziellen Hintergrund an, die sich auf die hohe Miete einlassen, aber nicht bezahlen können (Stichwort Mietnomaden).

 

Tipp 2: Das richtige Inserat für die Mietersuche

Inserat schalten um zuverlässige Mieter zu findenUnabhängig davon ob Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, der richtige Mieter muss schnell gefunden werden, denn lange Leerstände oder der falsche Mieter kosten Geld.

 

Wer heutzutage seine Wohnung schnell und nicht an den erstbesten Mieter vermieten möchte, sollte sein Wohnungsanzeige auf den einschlägigen Immobilienportalen aufgeben. Denn in der guten alten Zeitung suchen Mietinteressenten mittlerweile nicht mehr nach der passenden Wohnung.

 

Die Erstellung der Anzeige in einem Immobilienportal erfordert die gezielte Auswahl an Fakten:

 

• Kaltmiete, Nebenkosten und Kautionshöhe
• Anzahl der Zimmer
• die Wohnfläche in m², ggf. zusätzliche Nutzflächen z.B. Kellerraum oder Dachboden
• Parkmöglichkeiten für den Mieter
• die Lagebeschreibung
• ab wann die Wohnung zu vermieten ist
• Pflichtangaben zum Energieausweis (siehe Ratgeber: Energieausweis Pflichten für Vermieter)

 

Auch die optische Aufmachung darf nicht vernachlässigt werden. Beim Verfassen des Inserats sollten Sie die gewünschte Zielgruppe ansprechen, dabei aber nicht das Diskriminierungsverbot vergessen. Wenn Sie bevorzugt eine junge Familie mit Kind/ern suchen, sollten Sie z.B. aufführen, dass die Wohnung im Grünen, in der Nähe eines Kinderspielplatzes oder einer Kita liegt. Wünschen Sie einen Rentner als Mieter sind Barrierefreiheit und die ruhige Lage in der Nähe eines Parks die Kriterien, die Sie nennen sollten.

Falsch wäre hingegen in der Anzeige darauf hinzuweisen, dass Singles und Senioren nicht gewünscht sind. Es empfiehlt sich immer die Vorteile der Wohnung oder des Hauses herauszustellen, die für die gewünschte Zielgruppe entscheidend sind.

 

Versuchen Sie durch eine bildreiche Sprache und lockere Formulierung beim Interessenten Emotionen zu wecken, denn das Bauchgefühl ist zu 80 % mitentscheidend ob eine Wohnung oder ein Haus gemietet wird. Denn ein “charmanter Altbau” vermietet sich leichter als “der Altbau”.

Vorhandene Ausstattungsmerkmale wie z.B. ein Balkon oder eine Terrasse, eine Badewanne oder eine vorhandene Marken-Küche mit Spülmaschine dürfen in der Wohnungsanzeige genauso wenig fehlen wie ein Grundriss und schöne Fotos der Wohnung / des Hauses, denn dadurch können sich Interessenten ein wesentlich besseres Bild von Ihrer Immobilie verschaffen.

 

Tipp 3: Kontaktdaten für die Mietanfragen Kontaktdaten für Mietanfragen

Als Vermieter sollten Sie im Inserat für die zu vermietende Wohnung nicht zu viele Kontaktinformationen preisgeben. Überlegen Sie es sich gut ob Sie Ihren Namen oder gar Ihre private Telefon- oder Handynummer angeben wollen. Statt Ihrem Namen reicht auch die Angabe “von privat”.

Wenn das Haus oder die Wohnung in einem stark nachgefragten Bereich liegt sollten Sie auf die Telefonnummer verzichten, denn ansonsten kann es Ihnen passieren, dass Sie die telefonische Anfragenflut der Mietinteressenten nicht bewältigen können. Geben Sie für die Kontaktaufnahme stattdessen eine speziell für die Mietersuche eingerichtete E-Mail-Adresse an, so wird Ihre private Mail-Adresse geschützt und Ihr persönliches Mailkonto läuft von den Anfragen nicht über.

 

Tipp 4: Vorauswahl der Mietinteressenten

Vorauswahl des richtigen Mietinteressenten bei der MietersucheAnhand der erhaltenen Informationen der Bewerber gilt es nun eine Vorauswahl des zukünftigen Mieters zu treffen. Nehmen Sie dabei die mündlich oder schriftlich gemachten Angaben und Dokumente genau unter die Lupe (siehe Tipp 5), denn nicht alle Mietinteressenten halten sich an die Verpflichtung der “wahrheitsgemäßen” Auskunft. Als erstes sollten Sie Interessenten aussortieren, die nicht in die Wohnung oder das Haus passen. So macht es zum Beispiel wenig Sinn, einem jungen Paar eine Ein-Zimmerwohnung anzubieten, hier ist ein schneller Mieterwechsel schon vorprogrammiert. Wird eine Wohnung im 5. Stock ohne Lift vermietet, ist diese sehr wahrscheinlich langfristig nicht für einen 70 jährigen Single geeignet. Sollten schon andere Mieter bzw. Eigentümer im Haus wohnen, überlegen Sie sich auch ob der potentielle Mieter in die Hausgemeinschaft passt.

 

Tipp 5: Bonität der Mietinteressenten prüfen

Bonitätsprüfung des Mieters unter die Lupe nehmen.Ob jemand stets pünktlich seine Miete zahlt, ist einem Wohnungssuchenden nicht anzusehen. Der nette sympathische und zuvorkommende Interessent mit guten Manieren ist nicht unbedingt ein zuverlässiger Mieter. Achten Sie stattdessen besser darauf, dass er auf Dauer die Miete aufbringen kann. Bevor Sie Ihr Eigentum vermieten, informieren Sie sich gründlich über die finanzielle Situation Ihrer Bewerber.

 

Hierzu können Sie als Vermieter folgende Unterlagen einfordern:

 

• Mieterselbstauskunft

Mit der Selbstauskunft fordern Sie den Mietinteressenten auf, Fragen zu seiner wirtschaftlichen und persönlichen Situation mit Hilfe eines Fragebogens schriftlich zu beantworten. Allerdings sollte die schriftliche Selbstauskunft datenschutzrechtlich geprüft sein. Grundsätzlich erfolgt die Selbstauskunft auf freiwilliger Basis. Sollte sich allerdings der Interessent unmittelbar vor dem Mietvertrags-Abschluss weigern diese auszufüllen, empfehlen wir Ihnen von diesem Interessenten Abstand zu nehmen.

• SCHUFA-Auskunft

Eine zusätzliche Möglichkeit die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu prüfen ist die SCHUFA-Auskunft . Mit dieser können Sie als Vermieter eine objektive und zuverlässige Auskunft über die Bonität des potentiellen Mieters erhalten. Aber auch hier ist der Mieter nicht verpflichtet eine SCHUFA-Auskunft vorzulegen.

Es obliegt hier ebenfalls dem Vermieter ob er ohne diese Auskunft das Risiko eines Mietvertrages mit diesem Interessenten eingehen möchte.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie beim letzten Vermieter schriftlich nachfragen ob der künftige Mieter in der Vergangenheit immer pünktlich seine Miete bezahlt hat. Ein Mietnomade kann so evtl. noch rechtzeitig als solcher erkannt werden.

• Arbeitsvertrag

• Referenzen des Vorvermieters

 

Bitte beachten Sie hierbei die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) vom 25.05.2018, denn nicht nur Makler sondern auch Vermieter sind von diesen Verordnungen betroffen. Wir empfehlen Ihnen hierzu unbedingt unseren Ratgeber “Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) – Das müssen Vermieter beachten!” zu lesen!

 

Tipp 6: Die richtigen und erlaubten Fragen stellen

Vermieter muss die richtigen Fragen stellen um einen zuverlässigen Mieter zu findenBei der telefonischen Vereinbarung des Besichtigungstermins oder bei der Besichtigung selbst haben Sie die Chance den potentiellen Mieter noch näher kennen zu lernen. Nutzen Sie diese Chance und stellen Sie dabei die richtigen aber auch erlaubten Fragen und machen Sie sich hierzu Notizen.

 

Erlaubt sind Fragen z.B. nach:

 

• Name, Anschrift und Kontaktdaten
• Geburtsdatum
• Anzahl der einziehenden Personen
• Grund für Wohnungssuche
• warum wird die alte Wohnung aufgegeben
• Arbeitgeber
• Einkommensverhältnissen
• Haustiere, bzw. geplanter Haustierhaltung
• Insolvenzverfahren bzw. Einkommenspfändung

 

Unzulässig sind Fragen z.B. nach:

 

• Religionszugehörigkeit oder politischer Einstellung
• Vorstrafen, rechtliche Betreuung
• Rauchgewohnheiten
• Familienstand
• Sexuelle Identität
• Krankheiten oder Behinderung
• Schwangerschaft oder Kinderwunsch
• Hobbies

 

Tipp 7: Identität des potentiellen Mieters kontrollieren

Sicherlich wollen Sie nicht, dass jemand unter falschem Namen in Ihre Wohnung einzieht. Lassen Sie sich von Interessenten immer den Personalausweis zeigen. Prüfen Sie dabei auch ob dieser noch gültig ist. Betrüger und Mietnomaden vermeiden es, ihre Identität preiszugeben.

 

 

Tipp 8: Entscheidung für den zukünftigen Mieter

Nachdem Sie alle wichtigen Dokumente, Fakten und Notizen durchgearbeitet haben steht die Entscheidung an. Die wichtigsten Kriterien für die Entscheidungsfindung sind:

 

• Bonität (finanzielle Zuverlässigkeit)
• die Höhe der Einkünfte
• (die Miete sollte nicht mehr als 30 % des monatlichen Verdienstes ausmachen)
• Festanstellung (lange Firmenzugehörigkeit oder Beamter)
• die Wohnung oder das Haus muss zum potentiellen Mieter passen
• bei Wohnungen muss der zukünftige Mieter in die Hausgemeinschaft passen
• Verweildauer (voraussichtliche Mietdauer)

 

Tipp 9: Mietvertrag vorbereiten

Sind alle wichtigen Punkte geklärt und steht der Mieter fest, kann man den Mietvertrag vorbereiten und unterschreiben. Die Unterlagen aller anderen Bewerber müssen dann laut Datenschutzverordnung vernichtet oder an die Bewerber zurück gesandt werden. Wenn sie die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ab 25. Mai 2018 missachten drohen auch für Sie als privater Vermieter teure Strafen!

 

 

Tipp 10: Makler für die Vermietung einschalten

Wenn Sie sich jetzt überfordert fühlen, oder bereits in Eigenregie einen geeigneten Mieter gesucht haben und feststellen mussten, dass der Aufwand höher als gedacht ist, sollten Sie diese Aufgaben an einen Makler übergeben. Immobilienmakler finden durch ihre Erfahrung, Menschenkenntnis und rechtliches Wissen leichter einen zuverlässigen Mieter, der nicht nur regelmäßig seine Miete bezahlt, sondern Ihre Wohnung auch stets pfleglich behandelt.

 

Fazit:

Bei der Suche nach zuverlässigen Mietern sollten Sie sehr sorgfältig vorgehen und deshalb die Tipps in diesem Ratgeber beherzigen, denn nur so reduzieren Sie das Risiko an zahlungsunwillige Mieter zu geraten, die Ihre Immobilie nicht pfleglich behandeln.